Loading...
SEB Inc Grove 507 (2)    Pre‐Submission Notes  January 16, 2019  SEB,  Inc.  has  proposed  a  mixed‐use  multi‐family  and  commercial development  on  vacant  property  located  between  at  Grove  Road  and  Walmart  Blvd.  (Tax  Parcels 64303100800, 64303100801, and 64303100900)  Process  The approval process from initial concept to final occupancy consists of three steps: land use  review, civil plan review, and building life/safety review.  LAND USE  The proposal as submitted is allowed in the Large Lot Commercial zoning district through the  binding site plan process.    The  Binding  site  plan  review  process  allows  notification  of  the  application  to  surrounding  property owners, and triggers a public hearing.  A complete application will be routed to the City  Public Works Department, Thurston County, and other state agencies (including the Department  of Transportation) for comment.    After the review process, City staff will begin to craft the approval.  A typical approval includes  conditions designed to ensure the proposal is consistent with the development standards of the  City.  The project can only be denied if it will have significant environmental impacts or is  inconsistent with City, County, or State development regulations.  The Binding site plan review process typically takes between 12 to 16 weeks.  The Hearing  Examiner decision may be appealed to the Yelm City Council.  CIVIL PLAN REVIEW  The City reviews site construction plans for constructability and consistency with the City's  engineering  standards  and  details.    Civil  construction  plans  detail  all  the  proposed  site  improvements down to the size of water and sewer lines and the location of the water meter.   Civil plans must be prepared by an engineer licensed in the State of Washington.  The City uses a third party peer review service as well as a review by City staff.  A first review  typically takes 3 to 4 weeks. Additional reviews may be needed depending on the quality of the  initial plans set.  BUILDING LIFE/SAFETY  Yelm has adopted the International Building Codes and reviews building plans for life/safety and  consistency per these codes, as adopted by Washington State.  Electrical permits and inspections  are through the Washington State Department of Labor and Industries.  A first review of structural plans typically takes 2 to 3 weeks.  Additional reviews may be needed  depending on the quality of the initial plan sets.  Consistency with Development Standards  POTABLE WATER  There is water service to the property on Grove Road equal to one (1) ERU.  The engineer  preparing  the  civil  plans  will  need  to  ensure  that  the  existing infrastructure is capable of  supporting the proposed development for both potable water pressure and fire flows.  This area  is known to low pressure, and may need additional improvements to achieve required flows.   These calculations will be reviewed as part of the civil plan review process.  The  City  currently  has  a  limited  number  of  water  connections  available  for  development,  although we are pursuing additional water rights and investing in water system infrastructure to  increase capacity.  If the City does not have sufficient approved water connections at the time a  building permit for the proposed development is ready to issue, the permit will be denied until  additional water resources are available.  WASTE WATER  The City of Yelm operates a Septic Tank Effluent Pumping (STEP) sewer system, which includes a  treatment tank on the property with effluent being pumped to the Wastewater Reclamation  Facility for further treatment and reutilization.  The engineer preparing the civil plans will determine the appropriate size and placement for STEP  tanks, which have to be assessable to City staff and protected from damage.  STEP tank location  may impact the design and layout of the project.  Any commercial use that potentially generates Fats, Oils, or Greases (FOG) are required to  remove FOG from the wastewater before it enters the STEP tank.  The City encourages your  engineer to consider the potential future uses of the general retail buildings and incorporate  appropriate measures to remove FOG during the design of the project.  STORM WATER  The City does not operate a storm water collection and treatment system, so storm water must  be collected, treated, and infiltrated on the project site.  The engineer preparing the civil plans  will determine the required level of treatment and will prepare a storm water plan to the City for  review as part of the civil plan review process.  The City has adopted the most recent version of  the Washington State Department of Ecology Storm Water Manual.  ENVIRONMENTAL  The property is part of the Yelm East Gateway Planned Action Environmental Impact Study  (Gateway EIS).  This document will be adopted as the environmental review, with identified  mitigation  measures  adopted  for  the  project.  The  Gateway  EIS  describes  a  coordinated  development structure for the properties in this area, and includes mitigation measures for the  affected environment.    There are known Mazama Pocket Gophers located on these parcels.  The gopher is a protected  species  listed  on  the  Washington  Priority  Species  and  Habitat  List as well as the Federal  Threatened Species List.    A critical areas report including a gopher survey prepared by a qualified professional will be  required at the time of application.  The critical areas report will need to show that development  does not negatively impact the species.  There is also occurrence of Townsend’s Bat in the vicinity.  Any structures to be demolished  should be inspected for signs of Townsend’s Bats.  Compliance with Yelm’s requirements under the Critical Areas Code does not ensure compliance  with the provisions of the Endangered Species Act, and a federal permit may be required if pocket  gophers are found on the property.  This permit would be issued through the US Fish and Wildlife  Service (360.753.5823).  TRANSPORTATION  The Gateway Final EIS established certain mitigation measures for any development within the  Gateway area.  Specifically, the following transportation mitigation measures apply to the current  proposal.  1.  Driveways shall be designed to accommodate the ultimate configuration of the  coordinated conceptual access plan, but based on a Site Circulation Study, may  be constructed to a lesser configuration with property and frontage improvement  setbacks to accommodate the ultimate configuration.  This condition requires the coordination of all access points within the development area, which  for  the  proposal  includes  all  the  properties  within  the  study  area  northwest  of  the  SR507/WalMart  Boulevard  intersection.    Civil  plans  for  proposal  will  need  to  include  the  coordinated access plan, which can be based on the conceptual plans of the EIS.   2.  Each development within the project area shall design internal site circulation  systems to accommodate connections to adjacent properties. Internal  connections shall be designed to accommodate through‐ traffic within the project  area between individual parcels.  This condition furthers the requirement to coordinate all internal traffic movements, which can  be shown as part of the previous condition. The proposed layout does not reflect coordinated  access.  3.   Prior to any development approval within the planned action area, a conceptual  design for a two ‐lane modern roundabout at the intersection of Grove Road and  Yelm Avenue (SR 507) shall be prepared by the applicant and reviewed and  approved by the City of Yelm and the Washington State Department of  Transportation. The design shall include a construction sequencing plan for the  construction of a single lane roundabout within the full design and shall specify  the conditions under which a two lane roundabout is required.    The threshold for the construction of the roundabout is 25 new PM Peak hour  trips to Grove Road.   This condition requires the roundabout be designed and approved prior to development based  on the trip generation of 167 apartment units.  Construction of the roundabout is required based  on new vehicle trips.  This will be a significant design exercise and it may make sense to work  with the other property owners who would benefit from design to contribute financially or as an  alternative, a latecomers agreement is a possibility.  6.   Prior to any development approval within the planned action area, a conceptual  design for the completion of the Walmart Boulevard ( SR 510 Alt) and Yelm  Avenue ( SR 507) intersection shall be prepared by the applicant and approved by  the City of Yelm and the Washington State Department of Transportation. The  design shall include a construction sequencing plan for the construction of:   a.   A new northbound approach with a dedicated left turn lane and a  combined through /right turn lane   b.   Improving the southbound approach with a dedicated left turn lane, a  dedicated through lane, and a dedicated right turn lane.  c.   Improving the westbound approach with a dedicated left turn lane, a  dedicated through lane and a combined through /right turn lane.  d.   Improving the eastbound approach with a dedicated left turn lane, a  dedicated through lane and a combined through / right turn lane.  This condition is similar to the previous condition except for the SR 507 intersection.  As stage 2  of the Yelm Loop is currently underway, there is an opportunity to coordinate this design with  the work being completed by the Washington State Department of Transportation.  7.   Any development approval within the planned action area shall require the  dedication of any necessary right of way for a single lane roundabout and the  initial intersection improvement at Yelm Avenue (SR 507) and Walmart Boulevard  (SR 510 Alt). No buildings, parking, or other impediments shall be permitted  within the future right of way for the two lane roundabout at Grove Road and the  full intersection improvements of Yelm Avenue (SR 507) and Walmart Boulevard  (SR 510 Alt).  Once the right of way needs are identified through the plans required above, the necessary right  of way needs to be dedicated as part of the project.      Frontage improvements for Grove Road are required.  Grove Road is considered an Urban  Arterial, with 72’ right‐of‐way including a two‐way left turn lane, 11‐foot traffic lane, a 5‐foot bike  lane, an 8‐foot planter strip and 6‐foot sidewalk.  This detail may need to be modified depending  on the location and design of the roundabout.  SITE DESIGN  The Yelm Comprehensive Plan encourages mixed‐use developments that provide for a more  efficient  use  of  open  space  and  more  cost  effective  public  infrastructure.  The  Unified  Development Code implements this policy by allowing mixed‐use developments that encourage  imaginative design and the creation of open space by preserving or creating environmental  amenities superior to those found in conventional developments.  These policies tend to favor a traditional mixed‐use development comprised of multi‐family  buildings with ground floor retail where services and infrastructure can be combined and shared.   The site plan review application must include a detailed justification as to how the proposal as  submitted meets the policies for a mixed‐use development.  The Large Lot Commercial zone is intended to provide for the location of facilities and services  needed by the traveling public and which depend more heavily on convenient vehicular access.   The Large Lot Commercial zone requires that 70 percent of the original tract to be kept in a single  lot. The two parcels equal approximately 15 acres, which would require that a minimum of 10.5  acres be in one parcel.    The application as proposed shows 10.41 acres.  The mixed‐use development would allow 60%  of the development to be residential.    The binding site plan review process would allow for phased development, however to complete  the final binding site plan to create parcels for individual ownership, all infrastructure must be  complete, and the commercial sites pad ready.  The  Unified  Development  Code  includes  standards  for  parking  lot  design  and  landscaping,  requires adequately sized service areas for both commercial and  multi‐family  residential,  pedestrian  access  between  buildings,  corner  enhancements,  and  mailbox  clusters  on  site.   Additionally, multi‐family developments are required to provide open spaces that provide active  recreation for the residents.    BUILDING DESIGN  Building setbacks are 15 feet from the front, side and rear property lines, with a maximum  building height of 55 feet.    The Unified Development code provides several ways to meet building design standards such as  attractive street edges and pedestrian amenities.  Buildings at street corners should provide  architectural elements and corner locations to include a decorative screen wall.  Service areas  and biofiltration swales are to be located to the rear of the property unless incorporated as a  water feature.  All buildings and activities should provide pedestrian connections that are ADA  compliant.    The site is encumbered by power lines.  It is the applicants’ responsibility to work with Bonneville  Power  Administration  to  assure  approval  of  any  construction/use  of  property  within  the  easement.    Fees & Charges  LAND USE REVIEW  Binding Site Plan Review  $2,000  CIVIL PLAN REVIEW  City Staff Review  $250  Consultant Review  Actual Cost  BUILDING PERMIT REVIEW  Plan Review  Based on value  Building Permit  Based on value  Sewer SDC (per non residential ERU)  $6,394  Sewer SDC (per MF dwelling unit)  $4,795  Water SDC (per non residential ERU)  $6,289  Water SDC (per MF dwelling Unit)  $4,717  Traffic Impact Fee (per new Peak PM Trip)  $1,497  Traffic Impact Fee (per MF Dwelling unit)  $898  School Impact Fee (per MF Dwelling unit)  $1,815    Additional items due at time of submittal:    Trip generation memo    Site Circulation Study    Critical Areas Report  Details on how the proposal meets the policies for a mixed‐use development  BPA Correspondence of development under power line    These notes are based solely on the site plan and description submitted on January 8, 2019.   They are meant to map out the process for approval and to point out any potential conflicts  with City standards and are NOT meant to fully review the proposed project with all regulations.